房屋建筑面积和分摊面积及分摊原则

一、分摊面积包含：不应分摊的建筑面积、应分摊的共有建筑面积

不应分摊的建筑面积

1、设计为人防工程的房屋以及避难层（间），或利用人防工程、避难层（间）的公共服务用房。

2、独立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中独立使用的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动车、非机动车集中停放的部位等。

3、建在栋内或栋外，为他栋或多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫房、管理用房、设备用房、公共走廊、市政设施用房及为社区服务的公用房屋等。

4、规划批准的层高在2.20米及其以上的设备（结构）转换层；房屋中用作休憩、绿化等公共开放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑物。

5、物业公司的经营办公用房。

6、法律、法规规定的其他情形。

应分摊的共有建筑面积

应分摊的共有建筑面积指除不应分摊的建筑面积外，设在本栋内为本栋房屋服务的由多个产权人共同占有和使用的部分，一般包括以下部分：

1、栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道等的建筑面积。

2、栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。

3、栋内共有的突出屋面的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。

4、栋内为本栋服务设在地下或地上的变电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

5、位于建筑物外墙中心线外侧的墙体。套与公共建筑之间的分隔墙以中心线为界，位于公共建筑一侧的墙体计入公共建筑。

6、法律、法规规定的其他情形。

二、共有建筑面积的分摊原则

产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。产权各方无合法产权分割文件或协议的，按与共有建筑相关的房屋建筑面积比例进行分摊。

1、异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有部位的，各户建筑面积在各自范围内单独计算，其房屋外墙体全部计入各户房屋建筑面积内，毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。

2、异产毗连房屋存在有无法分割的共有部位的，各户建筑面积应进行共有建筑面积分摊计算。

3、共有建筑面积的分摊与计算，一般以栋为单位进行。功能单一的房屋一般采取整体分摊的方法，多功能房屋一般采取多级分摊的方法。

4、共有面积分摊后，各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。

三、共有面积的分摊方法

1、共有建筑面积的分类：

1）整栋共有的建筑面积

2）功能区间专用的共有建筑面积

3）功能区内专用的共有建筑面积

4）功能区内局部区域专用的共有建筑面积

5）其他共有建筑面积

2、共有建筑面积的确认

1）由房屋建设单位在经规划部门核准后的设计平面图上对共有部位进行标识。

2）共有面积确认前，房屋建设单位应出具共有部位的情况说明。

3）房屋进行实测的，还需要房产测绘人员根据图纸在现场逐一检核、勘测，并确认其功能和共有情况。
3、共有建筑面积按比例分摊的计算公式

δSi=K·Si

K=ΣδSi /ΣSi

式中：K—共有建筑面积的分摊系数；

Si—各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi—各单元参加分摊所得的分摊面，m2；

ΣδSi—需要分摊的分摊面积总和，m2；

ΣSi—参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

4、共有面积的计算

1）整体分摊计算

2)多级分摊计算

整体分摊计算

1）分摊公式：

基本单元的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×基本单元套内建筑面积

共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积之和÷各基本单元套内建筑面积之和

2）采用整体分摊条件分析

（1）使用功能单一的房屋，房屋基本单元对共有面积的共有情况一致

（2）一栋房屋虽然具有多种使用功能，但各基本单元对共有建筑面积共有情况一致

多级分摊计算

1、多级分摊的原则

2、多级分摊的步骤

3、多级分摊的条件分析

多级分摊计算—原则

遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊

多级分摊计算—步骤

第一级分摊：

一级分摊共有建筑面积按一级参摊区域的自有建筑面积的比例分摊。

一级参摊区域分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×一级参摊区域自有建筑面积

一级分摊系数=一级共有建筑面积之和÷一级参摊区域自有建筑面积之和

一级分摊的共有建筑面积一般包括：

1、为整栋房屋服务的配电室、水泵房、公共门厅、公共通道、设备用房、值班室、警卫室、平台层梯间以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

2、仅为其它功能区服务，必须穿过某一功能区（该功能区不使用）的垂直通道、水平道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。

多级分摊计算—步骤

第二级分摊：

某一功能区内各二级参摊区域（层、单元、局部区域）之间的共有建筑面积依照第一级分摊的方法，以各二级参摊区域自有建筑面积按比例分摊其共有建筑面积。

二级分摊共有建筑面积=第二级分摊系数×二级参摊区域自有建筑面积

第二级分摊系数=二级共有建筑面积之和÷二级参摊区域自有建筑面积之和

二级共有建筑面积包括：

各二级参摊区域之间共有建筑面积和第一级分摊至本区域内的共有建筑面积

多级分摊计算—步骤

第三级分摊：

如果各二级参摊区域内，不能直接按各房屋基本单元套内建筑面积比例来分摊其共有建筑面积，则按上述方法依次进行多级分摊

多级分摊计算—步骤

最末级分摊：

各级分摊，存在直接可以分摊到房屋基本单元情况时，视为最末级分摊，在参摊区域内部按各基本单元户内建筑面积比例分摊其共有建筑面积。

房屋基本单元分摊面积计算

基本单元分摊共有建筑面积=最末级分摊系数×基本单元户内建筑面积

最末级分摊系数=最末级共有建筑面积之和÷基本单元户内建筑面积之和

某一参摊区域内分户情况符合整体分摊条件时，可参照整体分摊方法在该某区域内直接将共有建筑面积进行分摊

住宅内的“团结户”需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。

四、共有面积现状的处理方式

（1）、某一区域内，同时有公共用房和独立使用的房屋，或共有情况不同的公共用房，且它们之间也存在无法分割的共有面积时，应在本区域内，按相关各部位界线内建筑面积的比例作预分摊计算。预分摊后的面积分别计入到相关建筑面积内。

（2）、设在栋内，列为不被分摊的公共用房应视为独立的权属单元，应参与分摊其他的共有面积。

（3）、若住宅楼底层为架空层、车库层等其他用途的，将该楼划分为住宅和非住宅两大功能区，依照多级分摊方法处理。

对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，各塔楼应分别划分为不同参摊区域，为塔楼或裙楼服务的屋面梯间分别计入各塔楼或裙楼的建筑面积；塔楼内存在共有情况不一致的，还应再划分次一级参摊区域。

（4）、某一参摊区域在第一层或以上部分楼层中和其他参摊区域共同存在的，其在该层中的套内建筑直接使用本层本区域专用的梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑的，则该部分共有建筑面积不能算为“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，应作为该参摊区域专属的共有建筑面积；若该参摊区域在第一层及以上部分楼层中仅设梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道等参摊区域专用共有建筑面积而没有套内建筑直接使用的，则应视该功能区的第一层或以上部分楼层中梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面积属于“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，计入整栋共有建筑面积。

（5）、从地上（栋内或栋外）通往地下各层的专用通道（楼梯、电梯等）应计入地下层。仅供一户使用的专用楼梯，全部计入该户套内建筑面积。

（6）、为多个参摊区域共同使用的垂直通道（楼梯、核心筒等），按照其所在层，分别计入相应的参摊区域，视为参摊区域内共有建筑面积。

（7）、一个参摊区域内，参摊区域专有的垂直（水平）通道在该参摊区部分楼层不使用或不开门的情况，该垂直通道也应纳入该参摊区域的专有公用面积。

（8）、一层大厅（堂）有多种用途的，各用途房屋范围必须有明确的界址范围方可进行分割。

（9）、原设计为整体商场车库等，实测后又分割成若干权属单元的对整栋其他功能区面积无影响的，在本功能区内重新进行分摊计算。对整栋其他功能区面积有影响的，应对整栋面积重新计算。

（10）、一栋房屋内，两个塔楼之间的连廊、架空通廊应作为共有面积按相关的建筑面积比例分摊。

两栋独立建筑物之间的连廊、架空通廊建筑面积列为不被分摊共有面积。

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房屋建筑面积和分摊面积及分摊原则

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